集合住宅デモクラシー（竹井隆人さん）

竹井隆人『集合住宅デモクラシー』世界思想社、2005年を読んだ。もっと簡単に集合住宅の住民自治を書いてあるのかと思ったら、随分、難しい本だった。興味深かったところを紹介する。

１．集合住宅とは

・「共同住宅」は、共同で利用する建造物、廊下、階段、集会所などを有する住宅のことで、物理的側面に着目したもの。分譲マンションでも賃貸アパートでも（権利態様に関係ない）、対象となる。

・本書で言う「集合住宅」は、物理的側面よりも、利用態様（権利態様）に着目したもの。各住宅の所有者によって共同で所有・管理する自治的形態を備えるもの。戸建ても含まれる。共有庭、街路、駐車場などを共同で所有、利用する。公営住宅や賃貸アパートのように、ひとりのオーナーが建物を一括所有するものを含まない。

２．官治がはびこり、個人が政治に関心を払わない（アパシー）を招いている。国民主権の名に値するよりよい統治のあり方が模索されている。間に私的政府が存在し、これが「民主主義の学校」が求められている。→集合住宅における私的政府に着目

３．アメリカでは、コモン（広場、公園、街路、遊歩道、湖沼、丘陵、テニスコート、プール、ゴルフコース）を有する居住区をCID（Common Interest Development)と呼ぶ。設計計画として注目されるが、むしろ、コモンを含む居住区全体を住民が共同統治するところが注目される。

４．ハワード（イギリス）の田園都市構想

３～５万の人口を収容できる土地に、同心円状の街路計画による住宅群と農耕地を含む緑豊かな共用スペースを併設する。土地を所有する田園都市株式会社は、土地をリースして、その敷地上にある住宅や農耕地から地代を徴収し、それを原資として共用の施設や生活サービスを提供する。産業革命の負の遺産である都市問題に対応するため、郊外に農村の要素を取り入れた職住近接、自給自足による自活的で自治的な都市づくりを目指した。

５．制限約款

アメリカでは、高級居住区において、居住区全体を良好に維持することを目的として制限約款が用いられてきた。イギリス起源。私有公園の保全とその良好な維持のために借家人の費用負担とを定めた。

田園都市構想と制限約款が結合してCIDとなった。コモンを含む集合住宅全体を住民が共同統治する社会政治システム。居住者からなる住宅所有者組合（HOA：Homeowners Association：住民自治組織)が居住者から分担金を徴収し、警備、ゴミ回収、街路の保全及び照明などの公的サービスを遂行する一方で、一連の約款、約定、規定から構成されるルールを執行して居住者を統治する。制限約款は、民事だが、最初の住宅購入者だけでなく、代々の購入者にも適用されることになっている。

ハワードの田園都市構想は、土地公有であるのに対し、CIDは、個人による土地の独占私有（個人による私的所有と田園都市のユートピアが混成されて「プライベートピア」と命名：マッケンジー）

６．CIDの権利態様

コンドミニアムは、日本の分譲マンションと似ているが、必ずしも垂直的なものだけでなく、戸建ての場合もある。

PUD（Planned Unit Development)は、独立した戸建て住宅群やタウンハウスを含めて広大なコモンを一体的に開発した形式。購入者は、自己の住宅の所有権を買うが、自動加入となるHOAが所有管理するコモンの「利用権」を取得する。

コウオプ（Co-op)は、建物全体を法人が所有し、居住者は、その法人の株式を所有する。この株式は、個人の住宅の独占的利用と共用空間の共同利用権を含む。

コミュニティ・アパートメントは、居住者全員で集合住宅全体を共有する。

うち中心的なのは、コンドミニアムとPUDで、多くは郊外に存在する。集合住宅を長期にわたり良好に維持するために、住民自治組織（HOA)が機能している。

７．日本の住宅金融が債務者の無限責任と人的担保主義によるのに対し、アメリカの不動産金融は、対象とする不動産以外の財産には訴求しないノンリコース・ローンで、人的担保にも頼らない。このため、不動産の担保価値に対して、査定を課す。鑑定専門家による不動産の鑑定評価（現在価値のみならず、保険適用の長期にわたるリスクを考慮して、集合住宅全体の社会的魅力の見地から将来的評価も加える：住宅地の資産価値をその地域、都市の成長性、価値から総合的に予測する）。→これが中古住宅の市場流通の活発化にもつながる。

８．CID体制は、地方政府にとって、居住区の管理に対する責任や新たな道路、下水道、その他のインフラのための税支出を回避できるのでメリットがあった（デベロッパーが整備をし、HOAが管理する）。CIDの開発は、富裕層を納税者として管轄内に取り込めるので歓迎する。

９．HOA

HOAによる自治は、かつてのアメリカのタウンミーティング（自治体での政策や税制を住民が全員参加して討議する直接民主主義）への回帰としてアメリカ人に好意的に迎えられた。

全会員によって年に数回の総会を開き、たとえば１住宅に１票という等しい議決権で重要な議題を決定する。選任された理事による執行機関としての理事会が設置され、総会によって議決された事項や制限約款を失効するためにあらゆる権限が付与される。個別の業務については、管理会社に委託されることも多い。

理事会とは別に経営責任者として不動産管理者が理事会に雇われる（プロパティ・マネージャー：PM）。PMは、住民から選出された理事のような素人とは違う、集合住宅経営の専門家であって、成績が振るわなければ解雇される。

この仕組みは面白い。日本では、団地自治会を会長さんら役員が担うが、アメリカでは、株式会社の社長のように、専門家を雇う。日本では、株式会社でも、なかなか、社長を株主に委託されて運営している人と捉えにくいが、言ってみれば、地方自治体の議員や首長も住民に雇われた専門家に過ぎない。これがなかなか日本では、身体で理解できていない。どうしても、お上意識がある（住民にも議員や首長や自治体職員にも）。

HOAは、自ら規則をつくることができる私的機関である。これらの規則は、連邦憲法上の私有不動産に認められた権利の一環として大切に扱われている。HOAの集団財産権は、個人の権利と同様に論争の余地のない堅固なものであり、司法によって是認されてきた。

１０．マッケンジーによるプライベートピアへの批判

ハワードの田園都市は、居住者は借地人であり、土地公有であったのに、プライベートピアは、私的所有意欲を鼓舞するものになった。ハワードは、就業機会や自給生活のための農業をするための田園であったのに、プライベートピアでは、単なるアメニティの緑や公園となった。その内部で仕事に従事するのではなく、外で仕事をする。そして、内部で働く掃除人や警備員は、外部に住んでいる。制限約款によって「望ましくない隣人」を排除している。

「成功者の離脱」：CIDを既存の公的組織である州やカウンティによる管轄から切り離す。私的政府は、新規参入者を限定し、徴収した税金を自分たちが認める特定目的に使用することを可能にする。

フロリダ州ウエストン市は、30ものCIDが集まり、法人組織の都市として1996年に独立した。

CIDは、これまで公的政府によって供給されてきた警察、消防、水道といった公的サービスを代替する。したがって居住者は、公的サービスを受けるために、既存の税金とは別に、私的政府に税金と同等の分担金を支払うというある意味二重払いをしている。→州によっては、HOAの自給によるサービスの対価として、固定資産税の一部還付により調整を許可している。

住民自治が進むとはどんな姿なのかというひとつのイメージとして、この私的政府→独立してしまうは、とても面白い。つまり、自分たちの望むサービスが提供されないなら、こうするぞと実力行使しているようなものだ。日本でも、どこかの地方自治体や自治会でここまでやれたら面白いのだが。

マッケンジーは、HOAによる住民の共同統治は、必ずしもタウンミーティングへの回帰ではないとしている。CIDの多くの住民は、直接民主主義における政治への関与を敬遠し、すべてのことを理事会や管理会社に任せる傾向がある。HOA総会への出席率は低く、理事会の活動に対する関心も理解も低調である。理事会には、一部の住民のみが献身的に従事し、大半の住民は熱心な隣人による支配に黙って服しており、これは民主主義に対する不参加の文化であると指摘する。

これは、逆な意味で面白い。日本の現在の政治状況・自治会状況と同じだ。つまり、金で解決して、あとは任せてしまう。CIDの住民がHOAを信頼し、問題が起きなければ任せておくというのは、ある意味効率的であり、日本人が政府や自治体を信頼し、任せきっているのは、ある種金持ちの対応ということだ。問題は、現在のように、問題が起きているのに、すっかり政治に関わることが退化してしまっていることだろう。

HOAが素人集団による運営であるため、管理問題などが生じた→1973年には、業界団体である全国住宅建設業協会がコミュニティ組合研究機構（CAI)を創設。この運営は、５つの利益団体（ディベロッパー、管理会社、HOA、専門家、行政職員）で共同される。CAIは、個々のHOAに対する情報提供等のサービスを通じ、CIDの運営の助言者となり、HOA体制を維持する役割を果たした。

マッケンジーは、①制限約款は個人の自由を束縛している（際限なく増幅されてきた）、②住民の責任が経済的義務の履行で充足されるのはどうか（金だけ払う）と批判している。

１１．日本の田園都市との違い

ハワードは、宅地の開発利益をすべて出資者に還元するのではなく、居住区内のサービスや施設にあてることによって、居住区の長期にわたる良好な維持を念頭においていた。一方、田園調布は、デベロッパーの懐に開発利益がすべて入ってしまう原型となった。分譲住宅をその時点で売り切る（売り逃げ）宅地開発手法は、その後の土地投機やバブルの誘因となった。

このため、日本で開発された多くの戸建てからなる団地は、集合住宅ではなく、単に物理的に集合した別個に独立した住宅群に過ぎなくなってしまった。

日本にも、CID体制を模した建築協定制度がある。これは、戸建て住宅団地における私的土地利用規制を想定したもの。譲受人にも制限を適用させることができる。当初全員での合意で使いにくい、その後「一人協定」が可能に。→しかし、この制度は、HOAのような住民自治組織の存在を予定していない。→統治機構の不在。強い「制限」は設定されていないのが実情。

日本では、土地所有権が絶対性を保持してきた（公共の福祉が有効に発動されていない）。土地所有に伴う税金納付の義務を果たせば、あとはその土地利用について「制限」を受けないという考え方が支配的。キャピタルゲインを目的として土地を利用せずにただ保有しようが、所有する土地にどのような建物を建てようが勝手であると思われている。

日本では、デベロッパーは、公園や道路を作っても、それを行政に移管するのが一般的。開発許可上の行政指導や建築基準法における安全性確保を目的として住宅は公道に接しなければならないという義務が課されているから。→道路や公園については、所有権を持たないことが多い。また、住宅購入者が自主的な管理を望まないであろうとデベロッパーが判断して上地することが多い。→アメリカのようなゲーテッドコミュニティ（安全のため道を通らせないよう門を作るなど）。

逗子の披露山庭園住宅は管理組合法人を有している（集団的な保安を導入するために制限の需要とそれをコントロールする私的政府が不可欠）。←分譲マンションと同様、建物区分所有法を適用させる（管理組合法人を設立して共用施設をその所有物とすれば、自治会や建築協定制度では不可能であった住民自治組織への全員自動加入が実現し、管理組合による制限の行使が可能になる）。

１２．サステナブル・コミュニティ

ブレークリー＆スナイダーは、ゲーテッド・コミュニティは、実際には、安全ではないこと、個人的快楽追及の態度を社会への敵対行動と見る。そして、その対極として、サステナブル・コミュニティを礼賛する。過度な自動車依存からの脱却と自然環境の保護を基調とした、古き伝統的なタウンのように、歩行者優先で人間同士の交流の多いコンパクトな町の創造を目指す。

日本でも紹介されているが、サステナブルでもCID体制がとられていることへの紹介が少ない。通常のCIDよりも、より高度なコントロールが求められる。アワニー原則（宗教、民族、所得などの多様性による生活観、人生観の相違を受容することを目標）を掲げるコミュニティもあり、執行システムがより重要視される。

１３．日本の分譲マンションのコミュニティ

・国交省は、2004年に分譲マンションがモデルとする「標準管理規約」を改正し、管理組合として実施する催事の開催費用や地域の町内会への出席費用などを管理費の支出項目に加えた。その狙いは、防犯、防災を含め、日常のトラブルを未然に防ぐほか、大規模修繕などの円滑な実施に資するための相互交流を念頭に置いたコミュニティの育成にある。

・尾崎一郎氏の調査：匿名性を求める住民が多い、住民間の交流は得てして地域性を喪失し、気の合った者同士が選択的友人関係に収斂していく一般的傾向がある。学齢期の子供のいる親同士には交流があるが、子供が巣立つとともに廃れていく傾向がある。他の住民とのかかわりを意図的に拒否する住民も一部には見られる。

・設けられている各種の共用施設も利用頻度が低く、そこで選択性にもとづく友誼的関係以上の交流が生まれているとは言い難い。友誼的関係は壊れやすい（血縁関係も一度壊れると顔もみたくなくなる）。

・個人野権利や自由が尊重され、地縁でなく、選択縁による人間交流の多層化、仕事の繁忙化、移動の激化、女性の社会進出、核家族化による家庭のベッドタウン化といった社会の進展が反転して昔に戻っていくことは到底容易なことではないだろう。

・近隣での相互交流は大切だが、一時的に構築されたとしても、持続可能性はあるのだろうか。個人による価値観や人生観の差異がますます顕著になり、地域社会の構成員の入れ替え頻度が増すので。→難問に対する回答を用意しないと、相互交流を望む声は理想主義やノスタルジアになるのでは。

１４．共有地の悲劇（タダ乗り）の解決策

・トマス・ホッブズ：第三者による強制執行（被治者の合意を得ていないので、抵抗からコスト増を招く恐れあり）

・共有地の私有化

・エリノア・オストロム：共同管理（初期の合意形成、管理体制をつくりあげるコストが大きくなる）：日本の入会地、消防団、町内会（集団利益にもとづく共同管理）は衰退する一方。他方でアメリカのCIDや日本の分譲マンションは共同管理の一つの形態であり、今も増え続けている。デベロッパーにより構築されたCID体制を居住者が選択するので、オストロムが懸念した初期コストを省く利点がある。

・ロバート・パットナム：社会関係資本論（ソーシャル・キャピタル）：友誼的関係＝恩顧・庇護主義（搾取的な要素を伴う垂直的ネットワーク）／互酬性を伴う水平的ネットワークは持続可能な関係を築く。

１５．信託方式

オストロムは、ジョン・ロックの流れを汲む。ロックが重視したのは「信託」であり、CID体制は、ロックの理想とする自由民主制モデル、著者が言うところの「制限」による民主制政治システムに近づく。

社会から「信託」を受けた政府は各個人の権利を保護すると同時に「制限」を課し、その「制限」によって個人としてはなしえない利益を確保する役割を担う。そして、各個人の権利に対する「制限」に正統性を与えるのは構成員の同意である。これは、日本国憲法前文にある「信託」と同義である。

前の記事で説明したが、ここでも「信託」が出てきた。

ロックは、自由の基点として私的所有を正当化したが、その私的所有から生じる不都合を救済する手段として「制限」の執行を前提とする政府信託に求めた。

アメリカでは、信託による共同統治があらゆる自治的な統治システムに適用される。地方政府の多くが市政支配人（シティ・マネージャー）を採用する。シティ・マネージャーは、議会によって任命され、議会が決定した政策の実行や運営に関する全責任を負う。市議会議員から市長が選ばれるが、議会の議長や対外的な代表を務めるなどの儀礼的な役割に限定される。

これは、初耳だが、シティ・マネージャーは、市民に選挙で選ばれた議会から市政の執行を信託されるらしい。前述のプロパティ・マネージャーや会社の社長（CEO)と同じだ。

ハワードの田園都市は、土地信託：投資家である地権者たちは、借地人である居住者から安定した地代収入を得る、投資家の出資により設立された田園都市株式会社は、信託者（投資家）に配当金を交付するとともに、配当後の余剰分を公園、街路、学校などのコモンの整備に充てる。田園都市株式会社（受託者）は、投資家のために、分譲事業で土地を売り逃げするデベロッパーとは異なり、長期にわたって居住区を良好に維持していくことで受益の確保を図る。

プライベートピアは、土地信託ではなく、集合住宅全体をコントロールする権能をHOAに信託する仕組み。

１６．ガバナンス

かつての職住一体の村落共同体にも通じる復古的で情念的なコミュニティとは異なり、職住が一体ではない人間関係の希薄な都市社会においても通用するコミュニティとは何か。

パットナムの社会関係委資本では、「規範（ノーム）」が重視される。共有地の悲劇を回避するために、多少自分に不利なことでも協調しなくてはならない「規範」である。これは、著者の言う「制限」に通じる。

「制限」について合意するための政治過程には個人の「参加」が求められる。パットナムは、市民度を測る尺度に国民投票率を上げたが、CIDも日本のマンションの管理組合も直接民主制を採用している（しかし、総会への出席率は低い）。分譲マンションでの「参加」は、総会出席や回ってくる役員をするという最低限の義務を果たすことで足りる。「制限」の合意に「参加」することがガバナンスを研鑽することになる。

１７．公共性

斉藤純一氏「公共性とは同質性を求めず、公開性を有する共同性」

分譲マンションは、共同性を有するが、公共性には至らないとされるおそれがある。しかし、同質性を保持していくことは困難である（当初は富裕層対象でも、不動産価値が次第に下がれば、多様な所得層が入ることになるなど）。

「プライベートピア」でのプライヴァティゼーションは、民営化（イギリスでは、国有財産の民間への払い下げ、アメリカでは、外部委託）でもないし、丸山真男のいう「私化」（公共性に背を向ける）とも異なる。「お上意識」他律的意識とは異なり、自分たちで自分たちの生活を守るという自立化を含む。コモンを有し、私的空間を狭くする→共同管理の領域を拡大している。

近年言われる地方分権は、自立化（受益と負担の均衡）であり、CIDは、分権化の成功例として捉えられる。アメリカでは、必要ないと住民が判断すれば、地方自治体を廃止することができる。このため、アメリカには、どこの地方自治体にも属さない未法人化地域（全米の７～8割を占める）も多く存在する。

これも初耳だが、とても面白い。小滝敏之『アメリカの地方自治』第一法規出版2004年、中邨章『アメリカの地方自治』学陽書房1991年、竹下護監修『世界の地方自治制度』イマジン出版2002年。

トクヴィルがアメリカの地方自治を民主主義の学校と言ったように、著者は、集合住宅の民主主義的なガバナンスを通して自立化が養われることでより大きな課題（国防、福祉、経済政策など）に対処すべき国家や地方公共団体の集団的意思決定に参加する市民として成熟するのではないかと考えているようだ。

ここは、全く賛成だし、著者が紹介してくれたCIDの仕組みやそれが信託という考え方から成り立っているというのはとても面白い。ただ、いろいろなことに一つひとつうんちくが傾けられ、最後に言いたいことが出てくるので、読んでいると草臥れてしまう。私なら、起承転結で１章くらいで足りてしまいそうだが、専門家は、いろいろな人がいろいろ言っていることを一つひとつ論じていかないといけないのだろう。